中新经纬8月17日电(魏薇 实习生 刘雨荷子)“存量住宅借款客户的降息福利来了。房贷利率4.6%以上的客户，剩余借款年限16年以上的客户，不分首套二套，不论哪家银行，都能够降息。”一位中德住宅储蓄银行(下称中德银行)的客户司理每天都会在朋友圈发布相似的音讯。
来历：受访者朋友圈截图
“这个事务处理的人不少，都是利率在4.5%—4.9%乃至更高的存量房贷客户。”8月8日，记者以客户身份咨询中德银行天津某支行的客户司理方司理(化名)时，对方介绍道。
7月14日，我国人民银行货币方针司司长邹澜在国务院新闻办发布会上表明，“依照市场化、法治化准则，咱们支撑和鼓舞商业银行与借款人自主洽谈改变合同约好，或者是新发放借款置换本来的存量借款。”
音讯一出，转按揭的呼声复兴。记者查询发现，在央行发声前，中德银行现已在做商贷转住宅储蓄借款事务，这项事务终究合算吗？这家银行是何来头？
房贷利率能降至3.3%？
中德银行的产品声称“借款利率在4.6%—5.635%之间的客户，借款利率可直接降至3.85%，还能够享用二次降息至3.3%”，其间有何玄机？
来历：受访者朋友圈截图
以总房款400万元，总借款金额160万元，剩余借款本金约150万元，房贷利率4.9%，等额本息还款25年，剩余还款年限22年为例，每月月供约9260.46元，剩余借款现在需支付总利息约95.38万元。
方司理依据记者供给的上述房贷数据以及个人经济状况引荐了两款存贷一体的住宅储蓄产品AA(规范)与AC(规范)。“假如月供无压力，预期11年偿清房贷，挑选AA(规范)则只需求支付利息约35.58万元；假如估计19年左右还清借款，则引荐AC(规范)，需求支付利息约60.09万元。”
以上述事例核算，方司理介绍，若挑选AA(规范)，首要需求在银行存入5万元，存款利率0.5%，一起会有部分政府贴息，别的要支付1%的服务费。
借款部分则分为两个阶段还款：第一阶段是前61个月，其间前58个月每月需求支付固定利息4812元和本金1.2万元，总月供16812元，终究3个月仅偿还利息4812元，合计还69.6万元本金和29.35万元利息；第二阶段是剩余的71个月，每月还款本息合计11642.64元，总计还本金75万和利息7.66万。
以此核算，总利息为29.35万元+7.66万元+服务费1.5万元-政府补助和利息2.93万元=35.58万元。
评级组织中诚信世界发布的中德银行2021年主体信誉评级陈述指出，住宅储蓄事务是中德银行特有的事务种类，该事务分为三个阶段：存款阶段，配贷阶段以及借款阶段。
该陈述介绍，住宅储蓄事务要求储蓄者按合同约好存入金钱，存款利率依不同产品略有差异，年化利率在0.35%-1.5%之间，以0.5%为主；地方政府为支撑住宅储蓄事务的开展，对住宅储蓄者供给年化利率1.5%或1.0%的利息补助；当住宅储蓄的金额和期限到达产品约好的配贷条件后，住宅储蓄者即可请求配贷；相关手续办好后，住宅储蓄者可取出储蓄存款，取得约好的存款利息，并能够请求政府补助，终究取得年化利率为1.35%-3%的利息收入(含政府贴息)，借款利率由储蓄者所选产品类型确认，最低按年化3.30%的利率取得住宅储蓄借款，借款额度由储蓄者约好的存款额及合同金额确认，首要用于购房或替换住宅商业借款。
究竟合算吗？
虽然客户司理声称第一阶段借款利率为3.85%，第二阶段为3.30%，实践借款利率真如宣扬所称那么低吗？
中新经纬以借款利率反推核算器核算，假定除掉开始存入的5万元，实践借款金额145万元，总还款金额35.58万元+145万元，借款期限132个月，均匀月供约13680.55元，若依照等额本息还款测算，则借款利率为4.12%。
来历：借款利率反推核算器
此外，不难看出，选用AA(规范)的还款方法，房贷月供挨近翻倍，借款时刻由25年缩短至11年。假如借款人直接将房贷期限缩短至11年，则月供上升至14722.56元，利息总额为44.34万元。相比之下，缩短还款期限比AA(规范)还款总利息高出约8.76万多元。
假如借款人在缩短还款期限至11年的一起，还贷方法改变为等额本金还款，利息总额为40.73万元，比AA(规范)高5.15万元，首月月供上升至17488.64元，终究一个月月供为11410.04元。
中德银行官网显现，AA(规范)款产品是中德银行一款存贷一体的住宅储蓄产品。存款利率0.5%、一次性存款期限27个月、规律性存款期限52个月；借款年化利率3.3%(按单利核算，不存在与借款直接相关的任何费用)，借款最长期限为71个月。
至于如何将房贷转至中德银行，该行客服人员介绍，这项事务叫商业借款转住宅储蓄借款，客户先向中德银行提出请求，借款资历审阅通往后，能够向原借款行请求提早还贷，一起中德银行批阅借款，约一个月左右放款，借款下来后能够直接将钱还给原银行。在放款一起，客户的房子现已在中德银行做顺位典当，借款结清后，原借款行会吊销典当，中德银行再进典当，后续客户按月还款即可。
另一位中德银行天津某支行的客户司理还称，该事务并不约束原借款行，“您不必告知他(指原借款行)，能够说卖房得提早还借款。”
不过，8月10日，中新经纬又咨询了中德银行大连分行的客服人员，对方表明，并非一切客户都合适他们银行的产品，详细还需求咨询客户司理。中德银行济南分行的客服人员则表明，原房贷利率在5%以上的客户能够找他们咨询。
“实践上这便是转按揭的一种形式，而且中德银行的转贷是有条件的。”我国城市房地产研究院院长谢逸枫在承受中新经纬采访时表明，一是要求客户先存后贷；二是不能跨区域操作，只约束在中德银行自身有分支组织的区域；三是在中德银行的存款最少要存够两个月；四是借款期限不能超过原借款年限，借款金额也不能超过原借款金额。
“假如依照客户司理发的广告看，能够了解是一种实质性的转按揭事务。住宅储蓄事务的形式是从德国学过来的，相似于公积金借款，现在仍是灰色范畴。转按揭事务会对整个银行间的利率竞赛构成非常大的损伤，各家银行会力争上游地压低利率，这也是央行曾发文制止转按揭事务的原因。”一位银行业调查人士对中新经纬表明。
谢逸枫认为，中德银行的住宅储蓄借款对购房者而言有利有弊，整体而言，关于房贷利率较高，尤其是5%以上的客户，削减了借款总利息，能够为购房者节约必定资金和还贷的压力。但低于5%的客户是不主张转的。
星图金融研究院研究员黄大智在承受中新经纬采访时指出，假如客户用中德银行住宅储蓄产品，一是要注意冲突本钱，也便是中心的服务费，转贷过程中借款能否顺利批下来还贷，以及支付的服务费和转贷之后节约的利息本钱是否合算；二是躲藏的机会本钱，不扫除后续LPR继续下降以及存量房贷利率下降；三是未来监管假如铺开转按揭事务，或许会有更合算的计划。
这家银行什么来头？
原天津银保监局、我国人民银行天津分行、天津市金融作业局于2022年8月印发的《关于印发天津银行业保险业加强新市民金融服务作业实施计划的告诉》说到，结合天津实践，支撑中德银行充分利用天津市政府贴息方针，开展住宅储蓄事务。
官网显现，中德银行成立于2004年2月，是一家主营住宅储蓄事务的商业银行，总部设在天津，注册资本金20亿元，由我国建设银行和德国施威比豪尔住宅储蓄银行一起出资组成，其间建行持有75.10%的股份，为该行控股股东。
中德银行股权结构来历：中德银行官网
2010年中德银行天津平和支行、沿海支行开业，2011年中德银行首家异地分行在重庆开业，2017年大连分行、济南分行相继开业。
上述评级陈述称，现在，住宅储蓄事务的营销途径有三种：建行署理途径、中德银行自有线下出售途径和电子途径，其间以建行署理途径为主。
中德银行2022 年度信息发表陈述显现，到2022年底，中德银行累计发放个人住宅借款(包含按揭及住宅储蓄)608.43亿元。财物端，2022年，中德银行个人住宅储蓄类借款较上年添加30.73亿元，增幅21.45%，年底余额173.99亿元，在以摊余本钱计量的发放借款及垫款中的占比为72.52%，较上年提高4.32个百分点。而个人住宅商业类借款较上年削减1亿元，降幅1.55%，年底余额63.97亿元。
来历：中德银行2022 年度信息发表陈述
2022年，中德银行完成经营收入4.70亿元，同比增加7.57%，净利润7581万元，较上年削减1466万元，同比下降16.20%。2022年，该行净利息收益率(NIM)为1.50%，同比下降0.25个百分点。负债端付息率升高、财物端收息率下降，对NIM构成双向揉捏。
到2022年底，该行不良借款余额2.06亿元，不良借款率0.86%；逾期借款余额2.12亿元，其间逾期90天以上借款2.05亿元。
中德银行表明，针对住宅储蓄事务采纳特别的流动性危险办理战略(住宅储蓄事务具有先存后贷，存贷挂钩，资金池关闭办理的特性)：一是继续重视住宅储蓄资金池运转状况，加强日常监测与定时剖析，保证资金池可用资金足够，满意事务需求；二是根据资金池资金状况确认相关事务方针(如预先借款投进规划)；三是定时及时精确陈述住宅储蓄事务流动性状况，保证行内一致的资金办理顺利。
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责任编辑：罗琨 李中元
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